新华财经上海6月20日电（记者杨溢仁）作为国内首批工业厂房类产业园REITs之一和长三角一体化示范区REITs联动发展的重要实践，国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安东久新经济REIT”）自上市以来便斩获了投资人的广泛关注。
今年以来，该产品表现如何？面对日益激烈的市场竞争，运管机构如何应对？扩募是否已渐行渐近？记者带着诸多问题，走访了东久新经济REIT的底层资产之一——东久（无锡）智造园，与国泰君安东久新经济REIT运营管理机构相关业务负责人、基金经理进行了深入交流。
嵌入长三角制造“黄金走廊”
可以看到，国泰君安东久新经济REIT通过专项计划100%持有的基础设施项目由4个产业园组成，包括东久（金山）智造园、 东久（昆山）智造园、东久（无锡）智造园和东久（常州）智造园，分别位于上海、苏州、无锡和常州地区，建筑面积合计约283934平方米，可租赁面积合计约278282平方米。
聚焦东久（无锡）智造园项目，其位于无锡国家高新技术产业开发区核心地带，毗邻沪宁高速无锡枢纽，距苏南硕放国际机场仅11公里，1小时经济圈覆盖了上海、苏州、南京等长三角核心城市。
“随着长三角制造业向智能化、集约化加速转型，高标准产业载体的需求持续攀升。” 国泰君安东久新经济REIT运营管理机构首席投资官陈名向记者表示，“东久（无锡）智造园凭借其交通枢纽地位及地方政府对智能制造的政策支持，已成为高端装备制造、半导体等行业企业的优先落户地。”
记者实地走访发现，东久（无锡）智造园采用了较为创新的设计，共8栋钢结构单层厂房。单栋厂房面积为4400至8500平方米，层高在11米以上，地坪荷载为每平方米3.0吨，电力配置充足、办公面积配置合理，园区路网兼顾了安全性和实用性，充分考虑了物流装卸需求，能满足高端制造设备安装需求。园区可供出租面积约8.3万平方米，吸引了诸多高新技术企业入驻。
运营韧性构筑现金流“护城河”
据记者了解，国泰君安东久新经济REIT的整体运营表现稳健。
公开数据显示，截至2025年一季度，国泰君安东久新经济REIT所持有的底层资产共有租户44家，主要行业集中在精密机械、高新材料、信息产业和汽车装备等领域，与国家的产业政策导向高度契合。
“园区内的头部企业为定制化空间投入了高昂的改造费用，其设备嵌入性与生产连续性大幅提升了租约黏性。”国泰君安东久新经济REIT运管机构工业与生物医药事业部副总裁吴振宇强调，“园区已形成了以高端制造为核心的‘铁三角’租户结构。”
针对市场机构关注的“关税调整是否会影响园区内外资租户黏性”的问题，国泰君安东久新经济REIT的相关负责人表示：“园区内的外资企业租约多已超过五年，向产业链的前端追踪，其原材料供应商、采购、生产基本实现了‘国产化’，更关键的是，此类外资企业的目标客群和市场也在国内，可以说和中国实现了‘深度捆绑’，因而我们对此并不担忧。”
储备资产锚定产业升级赛道
眼下，扩募已然成为了各路上市REITs资产最受关注的发展方向。
国泰君安东久新经济REIT基金管理人在交流中透露：“首发资产的成熟运营为后续扩募奠定了基础，目前扩募工作正在持续积极推动中，拟扩募资产将与现有园区形成产业互补。未来将继续优先注入具备智能制造基因、租金收益稳定的优质项目，持续做大产融结合生态。”
据悉，国泰君安东久新经济REIT的拟扩募资产为东久（南通）智造园及东久（重庆）智造园一期项目，目前已经提交申报。
“国泰君安东久新经济REIT历史业绩优秀，自2022年10月上市以来，各季度平均月末出租率均保持在95%以上。本次扩募装入更多优质资产，将为投资者增厚分派率、分散风险，并为其创造长期价值。”陈名说。
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